La falta de sòl tensa l’oferta d'habitatge a les ciutats

Podria semblar que hi ha pocs àmbits tan inamovibles com el de la promoció i construcció d’habitatges, però resulta més aviat al contrari. El sector ha experimentat una notable transformació en les últimes dues dècades, empès pel context econòmic, la alta de sòl i el canvi d’hàbits, així com la concentració de la població a les zones urbanes. A tall d’exemple, una dada que resulta reveladora: només el 18% de les compravendes a Espanya corresponen actualment a l’obra nova, quan suposaven el 50% del total entre el 2007 i 2021. Una evolució –i una definició dels reptes de futur– que queda recollida a l’informe que va presentar ahir la càtedra d’empresa Habitatge i Futur de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) i l’Associació de Promotors de Catalunya (APCE).

Es tracta del cinquè policy brief publicat per la càtedra, que en aquesta ocasió porta per títol 'Evolució del sector de la promoció i la construcció residencial en l’última dècada: canvis, finançament i debilitats'. Ha sigut elaborat per Mia Torner, estudiant del doble grau de Dret i Economia a la UPF, amb la coordinació del professor Josep Maria Raya, director de la càtedra i catedràtic d’Economia Aplicada al TecnoCampus-UPF. Un extens estudi que constata un canvi de tendència, però també certifica que després de la crisi immobiliària i la covid-19, la indústria promotora i constructora a Catalunya és més reduïda, si bé més sòlida, sanejada i professionalitzada.

Zones tensades

L’informe reflecteix una evidència que també es pot notar a peu de carrer, com és l’efecte sobre els preus de l'habitatge, especialment a les zones més tensades. Els autors efectuen en el text una anàlisi en profunditat dels múltiples factors que condueixen a aquesta situació, com la carència de sòl en els principals nuclis urbans, la reducció del finançament bancari, el dèficit de vivendes protegides, l’increment de la demanda de lloguer o l’augment dels costos dels materials. «El canvi que s’ha produït en el sector durant els últims 15 anys ens ha portat a la situació actual, en la qual la demanda supera molt la producció i tensa els mercats, especialment el de lloguer,» explica Josep Maria Raya.

A aquests condicionants externs se n’hi afegeix un altre d’intern, segons l’estudi de la càtedra Habitatge i Futur. I és que les tècniques de construcció a Espanya han evolucionat poc durant els últims anys, posicionant el sector com un de més retardats en l’adopció de noves tecnologies. «Això suposa un repte per a les empreses, que necessiten una transició cap a la industrialització i digitalització» assenyala Mia Torner. El document també assenyala la necessitat d’una col·laboració més gran publicoprivada, tal com remarca Marc Torrent, director general d’APCE: «Considerem que és una eina fonamental per incrementar el parc assequible i social d’habitatges. Necessitem polítiques públiques que fomentin aquest tipus de fórmules i una dotació pressupostària que ens acosti als nivells europeus».

Fortaleses, debilitats i reptes

Aquests són els principals canvis que ha experimentat el sector de la promoció i la construcció a Catalunya en l’última dècada, segons el recent estudi de la càtedra Habitatge i Futur:

- Menys crèdit: Les polítiques de concessió són ara més estrictes, si bé els autors deixen clar que no es tracta d’una restricció del crèdit, sinó d’una «prudència bancària» més gran.

- Menys compravenda: Transició cap a una demanda de lloguer més gran a causa de l’encariment de la vivenda i la falta d’estalvi previ un menor accés al crèdit i canvis en les preferències dels consumidors.

- Augment dels preus de matèries primeres: El maig del 2022 es va registrar un augment interanual dels costos de la construcció del 19,5%, amb un increment acumulat del 37,6% en els últims 10 anys.

- Zones tensades en els nuclis urbans: Insuficiència del volum d’oferta immobiliària a les zones d’elevada concentració de població i activitat econòmica.

- Envelliment de la mà d’obra: Després de la pèrdua de teixit empresarial provocada per l’última crisi immobiliària, no s’ha reincorporat mà d’obra jove. El 70,8% dels treballadors del sector de la construcció tenen actualment entre 30 i 55 anys.