Canvis en els contractes de lloguer: nova pròrroga de fins a dos anys per als lloguers d'habitatge habitual

El mercat del lloguer ha tornat a situar-se al centre del debat jurídic i social després de l’entrada en vigor d’una nova mesura aprovada pel Govern per donar més estabilitat a milers d’inquilins. La norma obre la porta a prorrogar fins a dos anys determinats contractes d’habitatge habitual la finalització dels quals estigui prevista abans del 31 de desembre de 2027, mantenint en principi les condicions essencials del contracte en vigor. L’objectiu declarat és evitar que, en un moment de forta pressió sobre els preus, milers de llars es vegin obligades a renegociar amb pujades importants o, directament, a abandonar l’habitatge en expirar l’arrendament. El Reial decret llei 8/2026 va ser publicat al BOE del 21 de març i va entrar en vigor l’endemà de la seva publicació.

La mesura, però, no equival a una renovació general i automàtica de tots els lloguers. Les novetats afecten habitatges habituals subjectes a la Llei d’arrendaments urbans que ja estiguessin vigents quan va entrar en vigor el decret i el període de pròrroga obligatòria o tàcita dels quals finalitzi abans del 31 de desembre de 2027. A més, el mateix reial decret incorpora una altra pota rellevant per als arrendataris: l’actualització anual de la renda queda limitada al 2% fins a aquesta mateixa data, amb un encaix diferent segons si l’arrendador és o no gran tenidor.

Com activar la pròrroga

Tal com assenyala la notària María Cristina Clemente Buendía, aquesta pròrroga no s’activa sola. L’arrendatari l’ha de demanar. No n’hi ha prou que el contracte venci dins del període cobert per la norma; cal sol·licitar expressament aquesta extensió extraordinària. La lectura pràctica és clara: qui no la demani, no l’obté.

La segona clau, segons exposa la notària, és que no tot lloguer entra en aquest mecanisme extraordinari. La norma està pensada per a contractes d’habitatge habitual sotmesos a la Llei d’arrendaments urbans, de manera que deixa fora supòsits que a la pràctica solen generar confusió, com els arrendaments de temporada o el lloguer per habitacions. També hi ha excepcions expresses quan les parts arriben a una renovació o a un nou contracte en millors condicions per a l’inquilí, per exemple amb una renda inferior a la vigent, o quan l’arrendador ha comunicat dins el termini i en la forma escaient, la necessitat de recuperar l’habitatge per ocupar-lo.

Dates

La tercera idea és la que es refereix als temps jurídics. Els reials decrets llei, per mandat constitucional, s’han de sotmetre al debat i votació de convalidació o derogació al Congrés dins dels trenta dies següents a la seva promulgació. En termes pràctics, la mesura està en vigor des del 22 de març de 2026, però la seva continuïtat definitiva depèn d’aquest tràmit.

Aquest encaix temporal explica per què la notària subratlla que aquesta novetat normativa s’ha de llegir amb cautela. Si el decret no superés el tràmit parlamentari, decauria cap endavant, tot i que la discussió jurídica sobre els efectes ja produïts no és menor. El que sí que està fora de dubte és que la finestra temporal d’aquesta mesura és concreta: beneficia contractes vigents a l’entrada en vigor del decret i amb venciment abans del 31 de desembre de 2027, sempre que l’inquilí sol·liciti la pròrroga i no concorri alguna de les excepcions legals previstes en el mateix text.