El casc antic de Cadaqués fixa el sostre del luxe residencial gironí

El luxe residencial gironí té el seu punt més alt a la Costa Brava. El casc antic de Cadaqués s’ha situat com la zona amb el preu mitjà més elevat entre les operacions tancades per Engel & Völkers el 2025, amb 7.857 euros per metre quadrat. Per darrere hi apareixen S’Agaró Vell - la Conca, amb una mitjana de 6.000 euros, i el centre de Cadaqués, amb 5.800. En aquest últim cas, l’informe recull operacions que han arribat fins als 9.800 euros, mentre que a S’Agaró Vell - la Conca s’han registrat valors màxims de 8.000.

Les dades no corresponen a preus d’oferta, sinó a operacions efectivament tancades per la immobiliària. "Són dades mitjanes d’operacions tancades. Els preus d’oferta solen ser un 10% superiors de mitjana", explica Rubèn Correa, Team Leader d’Engel & Völkers Costa Brava. Així, Correa confirma que el casc antic de Cadaqués, S’Agaró Vell-la Conca i el centre de Cadaqués són les zones més cares del mercat premium gironí dins les operacions gestionades per la companyia.

La lectura de Dils Lucas Fox apunta en una direcció similar, tot i que amb una mirada centrada en la demanda que detecta la companyia. Narcís Casteyó, Sales Director de Girona de la immobiliària, situa les zones més cares i amb més pressió en micromercats molt concrets de la Costa Brava, especialment al Baix Empordà i en alguns enclavaments del nord. Entre aquests punts assenyala Llafranc, Tamariu, Calella de Palafrugell i Begur, on l’escassetat de sòl, la protecció del litoral, la proximitat al Camí de Ronda i la qualitat de vida generen una prima clara. Segons les dades de Dils Lucas Fox, Begur concentra al voltant d’un terç de les operacions de la seva cartera a la Costa Brava.

Oferta escassa

La pressió sobre els preus s’explica sobretot per la falta de producte premium. "El canvi generacional que s’està produint a la Costa Brava implica un parc immobiliari majoritàriament desactualitzat que redueix enormement l’oferta de producte premium", apunta Correa. A això s’hi suma una normativa urbanística cada vegada més restrictiva, que limita el sòl urbanitzable. Francesc Prats, director d’Engel & Völkers Costa Brava Nord, explica que a la Costa Brava nord aquesta escassetat és encara més marcada: "El nord està encara més limitat urbanísticament pels parcs naturals i les zones protegides de l’Alt Empordà".

Casteyó també situa l’escassetat d’oferta com un dels principals factors que expliquen l’augment dels preus. "A la Costa Brava no falta només habitatge: falta producte realment diferencial", sosté el directiu de Dils Lucas Fox, que cita com a exemples les vil·les a prop del mar, les cases amb vistes, la privacitat, les masies ben conservades o els actius en ubicacions on gairebé no es pot generar nova oferta. La companyia també destaca que el descompte mitjà entre el preu de sortida i el de tancament se situa per sota del 3%, una xifra que reflecteix un mercat amb poc marge de negociació.

En el cas de S’Agaró Vell - la Conca, el diferencial és el prestigi de l’enclavament. La companyia el descriu com una urbanització privada, en una ubicació privilegiada i amb reconeixement històric, on els grans patrimonis accepten imports d’entrada elevats, sobretot quan troben habitatges reformats. Engel & Völkers considera que la Costa Brava encara té recorregut a l’alça si es compara amb altres destinacions mediterrànies premium, ja que els preus continuen sent atractius per al comprador internacional.

Comprador internacional

El client estranger és un dels motors d’aquest mercat. A la Costa Brava nord representa el 59% de les operacions gestionades per Engel & Völkers, davant del 41% de compradors nacionals, i set de cada deu transaccions es van tancar amb recursos propis, sense hipoteca. A la Costa Brava sud, el repartiment és més equilibrat: el comprador nacional concentra el 51% de les operacions i l’internacional, el 49%. Les nacionalitats amb més pes són França, Alemanya i el Benelux, tot i que la immobiliària també detecta un interès creixent de compradors dels Estats Units.

Les dades de Dils Lucas Fox reforcen aquest pes del comprador internacional en el segment de gamma alta. "El comprador internacional té un pes estructural a la Costa Brava", resumeix Casteyó. Segons la companyia, al voltant del 65% dels compradors a la Costa Brava són internacionals i, enguany, aquesta proporció ha superat el 90% de les operacions tancades per la companyia. França és el grup dominant, amb més d’una quarta part del valor total de les operacions. Després hi apareixen els Països Baixos i Bèlgica com a segon bloc per volum, mentre que el Regne Unit i Suïssa tenen menys pes en nombre d’operacions però solen concentrar-se en les franges més altes.

Un mercat diferent

Ara bé, Joan Company, president dels API de Girona, avisa que aquestes xifres no es poden llegir com si fossin el preu normal de l’habitatge en aquests municipis. "Hem de tenir molt clar que són dos mercats totalment diferents. Una cosa és el mercat de la compravenda de primera residència i una altra cosa és el mercat de la segona residència", afirma. Company recorda que la primera residència respon a una necessitat bàsica i que la segona forma part d’un segment de lleure, vacances o patrimoni. Per això considera que aquest mercat té poca incidència directa en ciutats interiors com Girona, Figueres o Olot, tot i que als municipis de costa pot condicionar una part de l’oferta si l’obra nova s’orienta cap a compradors de segona residència amb més capacitat de pagament.

Fora del podi, la Costa Brava manté altres zones amb valors elevats. A la part nord destaquen Canyelles, amb 3.981 euros per metre quadrat; Puig Rom, amb 3.723; Santa Margarida, amb 3.559; i Empuriabrava, amb 3.522. Al sud, després de S’Agaró Vell-la Conca, sobresurten Begur, amb 4.518 euros, i l’eix Calella de Palafrugell, Llafranc i Tamariu, amb 4.199. També se situen en la part alta Palamós, Sant Feliu de Guíxols, Blanes i Calonge. Casteyó també destaca la força de diversos mercats del nord de la Costa Brava. Segons Dils Lucas Fox, Cadaqués, Roses, Empuriabrava i el Port de la Selva guanyen pes dins del segment premium. En el cas de Roses, assenyala especialment Almadraba, Canyelles i Salatar. En aquests punts, la demanda busca un luxe més discret, vinculat a l’entorn natural, la gastronomia, la privacitat i la proximitat amb França.

La ciutat de Girona queda en una altra escala de preus. Segons l’informe, el preu mitjà de les operacions gestionades a la capital és de 2.435 euros per metre quadrat, amb un import residencial mitjà d’uns 482.000 euros. L’Eixample és el barri més car, amb 3.351 euros, per davant del Barri Vell, amb 3.150, i Palau, amb 2.859. Dils Lucas Fox també diferencia Girona ciutat del mercat de costa. Casteyó apunta que, a la capital, el mercat prime es mou aproximadament entre els 600.000 euros i els 3 milions en zones com el Barri Vell, l’Eixample, Palau, Montjuïc o Fornells. En el cas del Barri Vell, la prima no depèn només del preu per metre quadrat, sinó també de la singularitat de l’edifici, la protecció patrimonial, les vistes, les terrasses i la rehabilitació.

Estabilitat propera

De cara al 2026, Engel & Völkers preveu un mercat estable, però encara amb tendència a l’alça, per la combinació d’una demanda diversificada i una oferta limitada. Dils Lucas Fox també espera un mercat sòlid, encara que més selectiu. Casteyó no veu senyals clars de correcció en les millors ubicacions i preveu una consolidació dels preus en nivells alts, amb pujades moderades en els actius realment diferencials. La immobiliària espera especial dinamisme a Begur, Llafranc, Calella de Palafrugell, S’Agaró, Cadaqués, Roses i Empuriabrava, mentre que a Girona ciutat veu el Barri Vell consolidant-se com un micromercat urbà i patrimonial, amb recorregut també a l’Eixample, Palau, Montjuïc i Fornells.

Subscriu-te per seguir llegint