Comprar cases i pisos ocupats a Cadaqués, Roses o Figueres: preus més baixos davant la crisi immobiliària i una tendència a l'alça

A la venda una casa independent al carrer Solitari de Cadaqués per 463.425 euros. Està situada al cor del municipi, a pocs metres de la platja, però no es pot visitar. Es tracta d’un dels 91 habitatges en situació d'ocupació que actualment es troben al mercat a la comarca de l’Alt Empordà, anunciats en diferents portals com Idealista. També s’anuncia al mateix portal un pis de tres dormitoris al carrer Migdia de Figueres per 74.500 euros. L'oferta és igualment àmplia a municipis com Vilafant, Vilamalla, l'Escala, Castelló d'Empúries, Empuriabrava i la Jonquera, entre altres.

Girona lidera el rànquing

En total, a la província de Girona, el 8,9% dels habitatges en venda estan ocupats, i és precisament la capital de província on aquest fenomen és més accentuat, seguida de Tarragona (8,8%) i Sevilla (8,4%). L’estudi del portal Idealista, basat en els anuncis de la seva base de dades indica que, durant el tercer trimestre del 2025, més de 23.000 habitatges a tot l’Estat es trobaven en aquesta situació, representant un 3% del total. A Catalunya la xifra és de 7.073 cases i pisos ocupats a la venda.

Preus rebaixats fins a un 50%

Segons el mateix estudi, "malauradament, aquestes vendes ja són una realitat al mercat, i per revertir la tendència calen polítiques que protegeixin els propietaris, proporcionin seguretat jurídica i garanteixin la recuperació dels seus habitatges". Molts propietaris es veuen forçats a vendre els seus immobles a preus fins a un 50% per sota del seu valor real, frustrats per la lentitud del sistema judicial i la manca de seguretat jurídica quan hi ha ocupes vivint a la propietat.

Tot i ser una sortida per desfer-se del problema, aquestes operacions posen en evidència una situació preocupant del mercat immobiliari. Aquests anuncis que prometen "grans rendiments" amaguen també aquesta realitat de precarietat, vulnerabilitat i manca de regulació i la possibilitat que s'estigui especulant amb la pobresa.

El canvi, per als compradors, en canvi, suposen una oportunitat d’adquirir habitatges a preus més assequibles, tot i els riscos i la incertesa legal que comporten. L’advocat César González confirma que aquest fenomen "s’ha disparat en els darrers dos anys" i assegura que ha gestionat una desena de casos similars des de l’any passat. "En alguns casos, recomano aquesta via als meus clients", afegeix. "El motiu principal és que la gent busca un habitatge més assequible", afirma l’advocat.

Quan els bancs es troben amb un immoble ocupat, sovint l’incorporen als portals immobiliaris com a disponible, però amb una advertència clara: es ven amb totes les càrregues que hi pesin. "Això vol dir que compres l’habitatge amb la persona que hi viu dins", aclareix. A partir d’aquí, és responsabilitat del nou propietari arribar a un acord amb l’ocupant, sigui mitjançant una negociació amistosa o iniciant un procés legal.

"Aquest fenomen no s’ha de veure com un problema, sinó com una oportunitat per a moltes famílies", assenyala l'advocat César González

Molts compradors continuen optant per aquest tipus d’operació atrets pel preu: "S’estan estalviant més de 40.000 euros respecte al preu real", assegura González. Quan el comprador es troba davant del jutjat, la situació pren un altre rumb. Segons l’advocat, "no és el mateix quan un gran tenidor inicia un procediment d’execució hipotecària, perquè sovint aquests casos tenen poc seguiment".

Procés judicial més àgil

Si l’habitatge passa a mans d’una persona física, el procés judicial sol ser molt més àgil i efectiu. Aquesta via permet al nou propietari recuperar abans la possessió de l’immoble, amb un estalvi econòmic important: "El procediment és més directe i eficaç", afirma. Per això, González defensa que, tot i els riscos, adquirir un habitatge ocupat pot ser "una bona inversió" si es coneixen bé els mecanismes legals i es compta amb assessorament.

En aquests casos, explica González, és fonamental demostrar que el comprador no és un gran tenidor, és a dir, que no disposa de diversos béns immobles. Aquest requisit obre la porta a un procés judicial més ràpid i, alhora, beneficia el comprador final, ja que evita haver de pagar els sobrepreus habituals del mercat o el valor inflat d’algunes propietats.

A més, els fons d’inversió que posseeixen aquests habitatges solen tenir pressa per desfer-se’n, cosa que permet trobar preus molt atractius, sovint al voltant dels 135.000 euros. De fet, diu, "només cal donar una ullada a portals com Servihabitat per constatar-ho: s’hi anuncia una àmplia cartera d’immobles ocupats, sense possessió ni possibilitat de visita prèvia, però amb gran potencial de rendibilitat per a qui estigui disposat a assumir el risc".

Com es ven un pis ocupat?

Un pis ocupat es ven sense visites ni garanties de desocupació. Es ven com a productes "per a inversors amb descomptes" i que cal disposar dels diners en efectiu.

González, expert en aquest tipus de transaccions, assenyala que "malgrat les dificultats per accedir al finançament, especialment quan es tracta d’immobles ocupats, els compradors acaben trobant fórmules que combinen hipoteques i préstecs personals per fer front a la compra".

Hipoteca, més barata que un lloguer

Afirma que "actualment, la taxa d’interès és favorable i, en molts casos, la hipoteca pot ser fins i tot més barata que un lloguer, convertint aquesta opció en una solució atractiva per a famílies joves que busquen estabilitat a llarg termini, i no només per a inversors". També destaca que "tant els fons d’inversió com els compradors surten beneficiats, ja que els primers poden desfer-se d’actius problemàtics i els segons adquirir habitatges a preus més assequibles".

En un context de crisi d’habitatge a Espanya i Europa, González conclou que "aquest fenomen no s’ha de veure com un problema, sinó com una oportunitat per a moltes famílies que cerquen estabilitat i qualitat de vida". És un fenomen en augment que ve a reforçar la idea que vendre ocupacions és una dada de mercat en auge, però al mateix temps, un símptoma més de la crisi social actual.

Subscriu-te per seguir llegint