La Generalitat introdueix canvis en la definició de gran tenidor d'habitatges a Catalunya

L’habitatge habitual no computa com a propietat en la definició final dels grans tenidors a Catalunya, segons els canvis i aclariments que ha introduït la Generalitat. Es tracta d’una de les figures clau en la nova limitació de preus del lloguer que va implantar el Govern el març del 2024, molt més restrictiva que a la resta d’Espanya. Durant tot aquest temps, l’Agència Catalana de l’Habitatge ha considerat com a gran propietari —equiparant les seves obligacions a les d’un gran fons inversor— qualsevol persona amb cinc o més habitatges al seu nom o que sumés més de 1.500 metres quadrats d’ús residencial.

Però en l’actualització que aquesta setmana ofereix al seu web, s’exclou del recompte el mateix domicili, de manera que és necessari tenir cinc propietats residencials més per ser considerat gran tenidor. Un altre canvi important és que estableix que, en el cas de propietats verticals (edificis sencers), es compten tots els pisos que les integren com a unitats, i que els habitatges de les dues grans zones tensionades definides fins ara no se sumen entre si.

En els últims mesos havia suscitat molta polèmica en el sector que la Conselleria d’Economia utilitzés criteris dispars sobre els grans tenidors, que actualment han de pagar un 20% d’impost de transmissions en comprar habitatges en zones tensionades. Aquest fet, més l’ambigüitat de la definició d’Habitatge, havia provocat confusió tant entre propietaris com en el sector immobiliari i fins i tot en l’àmbit judicial, que va arribar a adoptar una interpretació pròpia respecte a les copropietats. Així ho ha recordat avui el col·lectiu COAPI, que a Barcelona ha anunciat un pacte transversal contra la crisi habitacional, fent-se ressò dels canvis.

Amb la unificació de criteris i ajustos, l’Agència de l’Habitatge especifica ara al seu portal en línia que seran considerats grans tenidors les persones físiques o jurídiques titulars de:

• Cinc o més habitatges situats als municipis declarats zona de mercat residencial tensionat (sense comptar-hi el domicili habitual).
• Més de deu habitatges situats en territori espanyol, sempre que un estigui situat en un municipi declarat zona de mercat residencial tensionat a Catalunya.
• Més de 1.500 m² de superfície construïda d’ús residencial, amb independència de la quota de participació sobre l’habitatge, sempre que estigui situat en un municipi declarat zona de mercat residencial tensionat.

En el cas de zones no tensionades, serà gran tenidor si suma onze habitatges o més i més de 1.500 metres quadrats de superfície construïda d’ús residencial.

Com compten les copropietats

També s’aclareix el tema de les copropietats, és a dir, quan un habitatge està a nom de dues o més persones. A efectes del còmput, en zones no tensionades, si s’és titular de més del 50% d’un habitatge, aquest compta com un habitatge. Si es té el 50% o menys de diferents habitatges, s’aplicarà la suma de les diferents titularitats i es considerarà gran tenidor si aquestes sumen més de 1.500 m².

En el cas de ser titular únic d’alguns habitatges i cotitular d’altres, la suma de les superfícies construïdes de tots els habitatges ha de superar els 1.500 m² (sigui quina sigui la participació que es té en cadascun) per ser considerat gran tenidor.

En zones tensionades, en cas de copropietat, si s’és titular de més del 50% d’un habitatge, aquest compta com un habitatge. I si es posseeix el 50% o menys de diferents habitatges, la suma de les diferents titularitats ha de donar lloc a cinc habitatges.

És important que es puntualitza literalment que "per determinar si algú és gran tenidor, els habitatges situats en zones tensionades diferents no se sumen (per exemple, si una persona és titular de quatre habitatges situats a la primera zona i d’un en la segona, no és gran tenidor)". I que, en el còmput d’habitatges, "no es té en compte el que és l’habitatge habitual i permanent del propietari".

En una altra de les FAQ que respon Habitatge, s’estableix que, en el cas de propietats verticals (quan hi ha un mateix propietari de tota una finca), es "comptabilitzen totes les unitats destinades a ús residencial en què estigui dividit físicament l’edifici, tant si estan identificades així en el Registre de la Propietat com si no".

Fins ara es comptabilitzaven les unitats registrals, cosa que havia generat picaresca entre grans propietaris d’edificis sencers sense divisió horitzontal, amb un sol número de registre, que s’autoconsideraven petits propietaris (llevat que sumessin més de 1.500 m²) i eludien les seves obligacions.

Fins i tot la justícia havia qüestionat aquest punt. Com destaca avui el Sindicat de Llogateres, un jutjat s’ha posicionat considerant la suma de tots els pisos en el cas d’un fons d’inversió propietari d’un bloc d’onze habitatges a Gràcia, on intentaven desnonar un veí. Segons el col·lectiu, el fons, a més, ha creat una societat per a cadascuna de la desena de finques completes que posseeix a Barcelona, de manera que atribuïa a cadascuna una sola unitat registral, eludint la condició de gran tenidor.