El Parlament de Catalunya ha aprovat una llei que regula els lloguers, que entrarà en vigor en els pròxims dies, per contenir o moderar el preu dels arrendaments en zones amb un «mercat d'habitatge tens» en els quals s'aplicarà l'índex de referència de preus de la Generalitat. Repassem algunes de les claus de la nova normativa.
A qui afecta la llei?
La legislació s'aplicarà en els 60 municipis catalans amb més de 20.000 habitants (8 a Girona), per la qual cosa afectarà uns cinc milions de persones. Els habitatges arrendats abans de l'1 de gener del 1995, aquells que estan subjectes a un règim de protecció oficial i els integrats en xarxes públiques d'habitatge d'inserció o de mediació per a lloguer social queden exemptes de la normativa.
Què és una zona amb un «mercat d'habitatge tens»?
Es consideren àrees amb mercat d'habitatge tens els municipis o part dels municipis en els quals hi ha risc de proveïment suficient de pisos de lloguer assequible. Són zones que compleixen amb una d'aquestes tres circumstàncies: que el preu dels lloguers experimenti un creixement sostingut clarament superior a la mitjana de Catalunya, que els arrendataris destinin més d'un 30% dels seus ingressos al lloguer i que el preu de l'arrendament hagi pujat en cinc anys tres punts més que l'Índex de Preus al Consum català.
Qui declara la demarcació «tensa»?
La competència és de la Generalitat, però a Barcelona li correspon a l'Ajuntament i, en l'Àrea Metropolitana, al Consell metropolità. La iniciativa pot partir dels municipis o dels ens supramunicipals afectats. La declaració d'àrea tensa no pot superar els cinc anys, però pot ser revisada per retallar el termini o deixar-la sense efecte si canvien les circumstàncies durant la seva vigència, igual com es pot prorrogar si la situació ho justifica.
Baixaran els preu dels arrendaments?
La llei fixa que el preu del lloguer no pot augmentar respecte al contracte anterior -si va ser firmat en els últims cinc anys- i que si un habitatge tenia un preu per sobre de la mitjana de lloguers de la mateixa zona, el nou contracte no podrà superar l'índex de preus de la Generalitat. Les residències que es lloguin per primera vegada hauran d'ajustar-se a aquest índex fixat per l'administració per a cada zona, però l'obra nova queda fora de la llei per incentivar la construcció de pisos protegits. Els contractes que també queden exempts són els que es firmen entre relacions de parentiu i els que firmi un propietari «vulnerable».
Com es calcula l'índex de referència de preus?
La Generalitat oferirà un indicador de consulta pública per conèixer una estimació del preu mitjà del metre quadrat de lloguer d'un habitatge segons la zona i les característiques pròpies de l'immoble per fixar el preu mínim i el preu màxim. Es calcularà l'import segons criteris generals com la ubicació, però també s'acotarà a criteris més concrets com l'estat de manteniment, si té ascensor, si hi ha aparcament o si la llar està moblada.
Què és un propietari «vulnerable»?
La norma estableix que als propietaris o unitats de convivència que tingui ingressos iguals o inferiors a 2,5 vegades l'Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya (IRSC), el que equival a uns 1.900 euros mensuals comptant amb les rendes del lloguer (si viu sol, si no la quantitat augmenta), no estan obligats a congelar el preu actual del lloguer als seus inquilins. Ara bé, tampoc poden fixar un preu que superi l'índex de la Generalitat a la seva zona. Si la renda pactada per l'habitatge és inferior a aquest llindar, l'amo pot incrementar el preu fins a igualar-lo. No obstant, si el seu arrendatari té ingressos inferiors a 3,5 vegades l'IRSC, no podrà elevar el preu actual del domicili. L'Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya és una unitat de mesura per calcular els ingressos familiars o de la unitat de convivència. Per equilibrar les diverses famílies, els ingressos es ponderen segons la zona geogràfica on s'ubica l'habitatge i tenint en compte el nombre de membres de la família.
Augmenta el preu si el propietari reforma l'habitatge?
Si l'amo fa obres de millora, fora de les que obliga la llei, pot apujar el preu d'acord al que fixa la llei estatal de lloguers. Això suposa un increment ponderat segons les obres executades fins a un màxim del 20% del preu del lloguer. L'arrendatari haurà d'acreditar el capital invertit per calcular la pujada ponderada durant un any. L'import de subvencions o ajuts públics per millorar l'habitatge no es considera capital invertit.
La llei preveu sancions?
Sí, la llei preveu sancions d'entre 3.000 i 90.000 euros previstes en la llei 18/2007. Entre les infraccions greus figura l'incompliment de la norma per part del propietari que llogui a un preu superior al 20% de l'índex de la Generalitat i l'ocultació al inquilí que l'habitatge que ocupa està subjecte a la regulació de preus. Entre les sancions lleus, s'estableix el no fer constar en una oferta de lloguer el preu de referència o l'import de l'últim contracte firmat.
El TC pot impugnar la llei?
A instàncies de Cs i el PP, el Consell de Garanties Estatutàries va dictaminar a l'agost que 11 dels 15 articles de la iniciativa no s'ajusten ni a l'Estatut ni a la Constitució per invasió de competències de l'Estat. Els populars ja han anunciat que recorreran al Tribunal Constitucional per impugnar la llei i els taronges estan estudiant seguir els mateixos passos. Si qui recorre és un partit, la llei estarà en vigor fins que hi hagi una resolució, però si el president del Govern, Pedro Sánchez, impugna la llei, quedarà suspesa immediatament quan el recurs s'admeti a tràmit. De moment, l'executiu central ha dit que analitzarà la normativa i ha promès diàleg en cas de discrepàncies.
